新政下,园区存量资产如何盘活?

导读:为何要盘活园区存量资产?

产业园区作为全国各地存量资产中的重要一环,必将加快走向“存量运营”的时代,园区运营服务创新、资产管理将得到越来越高的关注度。那么产业园区界的同仁们应该如何应对这项具有重大行业变革意义的政策呢?


重磅:存量资产盘活政策出台!


2022年5月25日,国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,提出要盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。《意见》要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业,通过推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展、规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)、积极推进产权规范交易等多种方式,切实做好盘活存量资产工作。


国家发展改革委投资所融资室副主任李泽正认为,盘活存量资产能够加快沉淀资金回收,提高资金循环使用效率;可以拓宽社会资本尤其是民间资本参与重大项目的渠道;在存量项目中引入市场化、专业化的投资运营管理团队,还可以提升基础设施的运营水平。


诸多机构测算中国存量基础设施规模已超过100万亿。如北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》曾测算,中国基础设施存量规模超过100万亿元,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场……政策加持加上市场空间广阔,我国存量资产盘活将迎来发展的“黄金期”!


产业园区作为全国各地存量资产中的重要一环,必将加快走向“存量运营”的时代,园区运营服务创新、资产管理将得到越来越高的关注度。那么产业园区界的同仁们应该如何应对这项具有重大行业变革意义的政策呢?


剖析:为何要盘活园区存量资产?


1、产业园区的许多存量资产低质低效


伴随中国经济发展,中国产业园区数量和规模持续增长。据统计,我国国家级开发区已达到666个,省级开发区达2111个,有一定规模的产业园区数量超过15000个,县级及以下的中小型园区更是不计其数,园区存量资产规模体量巨大。其中,许多产业园存在空置率高、产业衰退、资产回报率低等问题。在我国产业转型升级、淘汰落后产能、国有资产提质增效等因素驱动下,呼唤大量低效或闲置的“沉睡”资产运转起来的声音愈发高涨。


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图:近十年国家级经开区与高新区数量增长情况


2、地方政府园区债务风险较高,亟需降低不良资产比例和地方债


在去产能、去杠杆和城镇化发展的背景下,地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大,“十三五”时期,产业园区土地成本、开发成本急剧攀升,地方政府园区债务矛盾十分突出。2020年全国有近七成的项目收益专项债投向基建领域,较2019年26.2%的占比有明显提升,其中,交通基础设施(30.6%)、民生服务(22.5%)及市政和产业园区基础设施领域(19.7%)是基建类专项债的主要投向,合计占比超七成防范化解地方政府债务风险的紧迫性与日俱增。下一步,应加大对隐性债务的治理力度,对借新债务也要进行严格限制,追究违规举债责任,防止隐性债务风险进一步蔓延,引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业,把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段。


措施:如何盘活产业园区存量资产?


1、“先进带后进”:由产业运营能力强的国资园区牵头,整合区域内国资资产


我国城镇化进程的加速期,核心城市能级不断提升,以核心都市圈带动产业园区高质量发展的趋势愈加明显。2021年,我国万亿俱乐部城市已增至24个,国家城镇率已超过60%,以苏州工业园、广州经开区、北京经开区、深圳高新区、上海张江高新区、武汉东湖高新区等为代表的城市能级较高的区域的代表性产业园区的发展水平位于全国发展前列。下一步,可通过京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、黄河流域和海南自由贸易港等高质量发展区域的产业运营能力强的国资园区牵头,整合区域内的国资低效园区资产,通过资产重组方式或项目打包的方式提升资产吸引力,提升收益率水平,树立先进典型、发挥示范引领作用。


2、引入外部专业的产业园区运营商,专业分工,合作共赢


国有产业园区的最大优势是政策与融资支持,但是对比民营产业园区,其在体制机制的灵活性、盈利模式、运营模式、投资效率等方面存在短板。产业园区的存量资产盘活本质上是专业的事情由专业的人来做,即政府利用资源优势搭台,民企提供资产盘活的操盘价值,实现国企与民企合作共赢。下一步,国有产业园区可与市场化能力强的民营专业园区运营商合作,在全国范围内选择代表性强的重点项目,开展试点示范,形成可复制、可推广的经验做法。


3、打铁仍需自身硬,打造自身资产增值的内驱力


作为区域产业集聚的载体,产业园区不仅推动着企业孵化和区域经济的发展,更肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的存量资产需要盘活本质上是因为园区资产价值没有发挥出来,没有为当地产业的集聚、升级与规模化发展以及企业的发展壮大提供有价值的服务。下一步,产业园区通过迅速做强自身的市场化招商运营团队,提升产业聚集、产业服务、产业投资能力,打造园区精细化运营服务体系。通过提高园区的运营管理能力,为人才、企业、产业创造出一个富有活力的生态化的发展空间,从而提升园区的存量资产价值,构建产业园区存量资产增值的核心驱动力。


4、通过公募REITs、PPP等提高资金循环使用效率


盘活存量资产有助于为社会资本提供更多、更好的投资机会,激发市场活力,通过PPP、公募REITs等市场导向的投融资机制,充分挖掘存量资产的真实价值,降杠杆和防风险,并将回收的资金用于新的项目建设,助力扩大有效投资。2022年,基础设施公募REITs扩容至12家,其中产业园区类产品占三分之一,产品收益平均涨幅27%,属于较高水平。下一步,通过扩募机制向公募REITs平台持续注入资产,搭建资本循环体系,可加快向轻重并举业务模式转型,最终打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制,促进产业园项目持续健康平稳运营,增强持续经营能力。


PPP是有效盘活存量资产的又一重要方式。政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本,双方按照平等协商原则订立合同,由社会资本提供公共服务,政府依据项目成效进行市场化利益分配。截止2021年底,PPP项目累计入库项目9459个、投资额14.4万亿元;累计落地项目6410个、投资额10.0万亿元,落地率67.8%。运用PPP模式盘活存量资产,既有利于减轻地方政府债务负担,形成良性投资循环,还可以探索PPP模式与Reits相结合,PPP投资项目为Reits提供资产来源,Reits为PPP提供退出通道,推动PPP从名股实债向真正的权益融资转变。


结语


高科技产业园区、特色产业园区等园区资产已经成为本次存量资产盘活的重要底层资产之一,权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。产业园区同仁应对内提升产业园区的基础设施运营管理水平,构建园区核心的运营服务竞争力,对外拓宽社会投资渠道与产业资源渠道,打造产业园区优质存量资产,力争为本次存量资产盘活的浪潮中抓住发展红利,实现升级转型与高质量发展!(完)


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责任编辑:八角

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